众所周知，随着市场风向的不断变化，影响购房者的购房因素也变得更为多样。

不仅要考虑楼盘的整体素质，居住体验也是非常关注的一个点。

在 “好房子“的全面铺开的背景下，楼市从“量”到“质”的转型也迎来了一个新的里程碑。

正值“金九银十“购房旺季，小编将对今年以来广州新房市场住宅产品的热销房型、面积进行盘点总结，了解广州新房市场的产品结构特征，并分析不同面积段热销产品的产品力，为购房者提供决策参考。

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刚需产品动能减弱，四房接棒

克而瑞数据监测显示，2025年1-8月广州新房市场中，三房最为热销，共成交20075套，占比50%，四房及以上房型成交18407套，占比46%,较去年同时期扩大5%。

扩大范围看历年情况，克而瑞数据监测显示，两房以下的小户型成交占比逐渐减少，今年成交占比不足5%，三房同样逐渐走弱的特征，今年1-8月成交占比较2024年回落1%。

主要原因在于随着改善需求的旺盛，小户型已不能满足购房者的基本需求。

而这也催生了四房及以上多房型产品成交的走旺，成交占比由2024年的42%扩大至今年1-8月的46%。

再从面积段看，克而瑞数据监测显示，今年1-8月广州商品住宅成交主力户型为90㎡以下，共成交17323套，占比33%，其次是90-110㎡，成交13181套，占比32%,较去年同时期增长2%。

回看历年的成交情况，克而瑞数据监测显示，一方面，近两年90㎡以下的刚需户型占比增长，主要原因是设计新规出台后，三房产品的总价段下沉；另一方面，120㎡以上的改善户型也有明显的增长趋势，主要是以卖一买一为代表的改善置业需求的增长，特别是120-144㎡这个兼顾实用性与舒适性的四房面积段最受青睐。

市场两极分化的原因有两个方面，一是随着政策利好的出台，购房门槛的降低，推动了刚需购房者的进场，二是“鼓励生育”政策全面放开，购房者对大户型需求越发强烈，并且居民对生活品质的要求日益提高。

那么，这些热销产品及户型都有什么样的特征呢？

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户型迭代脚步加快

随着“好房子“的出台落地，广州新房市场在售的产品力也在不断地革新。

变化一：户型使用率不断提高

克而瑞监测到，2023年11月新规落地后，广州新产品实用率连迈四个台阶，随着六月新规收紧后，目前主流新规产品实用率在100-120%之间，四代住宅实用率突破130%。

在新规加持下，部分小户型的空间尺度得到了明显提升。

例如广州地铁地产珑曜上城73㎡户型，通过阳台、飘窗等赠送空间，结合LDKB一体、U形厨房、以及通道空间复合利用等方式，让飘窗不再“空有其表”，实现了四开间，双阳台，主卧套间设计，使得空间格局更为宽敞，媲美市面上旧规90㎡户型尺度。

绿城馥香园107㎡户型，采用“四叶草”户型设计，四开间朝南，南向次卧可直通阳台，还能实现双洄游动线，在户型玄关处配备了800库收纳和鞋柜，提升了空间利用率，兼顾使用与美观。

值得一提的是，项目的125㎡户型创新型采用单边卫设计，保障业主的隐私性。

作为广州首个四代住宅试点项目，招商林屿境入市便自带光环。

克而瑞监测到，项目产品得房率接近140%，各户型均带大面积空中花园设计，项目的偶数层产品还在主卧设置了露台，丰富了业主的日常生活。

克而瑞监测到，在新规加持以及出色的产品设计下，以上项目作为广州一手市场热点新规项目的代表，在上半年取得了不错的销售表现。

变化二：承重墙布局优化

除户型实用率提升外，承重墙的布局优化成为了房企户型设计的新课题。

毕竟随着改善需求的持续旺盛，家庭人员也会不断增加，但要经常换房也不太现实。

于是房企开始围绕承重墙布局做户型优化，为业主提供更多的生活场景。

例如越秀东山云起，项目推出建面约99~139㎡户型，全系产品室内减少承重墙设计，户型可满足从1房到实用5房的百变需求，空间灵动性更强。

越秀地产先锋系产品的另外一个项目越秀江湾潮起，项目建面约96㎡户型，同样采用了减少承重墙设计，让尺度更为宽阔，充分满足业主不同阶段的居住需求。

整体来看，自2023年末广州新规出台以来，广州房企不断对产品进行创新，不止是响应建设“好房子”的体现，更是对于居住体验的深度思考。

这场无声中的“产品革命”改变了广州人居住方式的同时，也是房企增强自身竞争力的根本。

来源：克而瑞广佛区域