2月20日，上海再次拍出新“地王”！

随着新杨思地块落锤，2025年首轮土拍顺利结束，共拍出4幅地块，总出让面积约9.6万㎡，合计成交总价159.2635亿元。

结果显示：

虹口诞生新地王！金茂&庆隆联合体89.6亿元拿下瑞虹地块，楼板价超11.7万元/㎡。

新杨思地价再刷新！华润&越秀以50.9013亿元再度落子新杨思！楼板价上涨至74695元/㎡，溢价率33.38%。

国贸&金地&星狮8.1521亿摘得松江区SJC10008单元05a-24号地块，成交楼板价约26216元/㎡，溢价率13.98%。

龙湖&建华以10.5666亿元竞得奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，成交楼面价20473元/㎡，溢价率16.54%，地块近龙湖观萃。

结合出让结果不难发现，四幅地块全部溢价成交，均为联合体竞得，说明房企在开年之初拿地非常积极，但同时为了分担资金压力和风险，选择联合拿地。

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虹口诞生新地王！

瑞虹地块楼板价11.7万元/㎡

上午，虹口区C080302单元hk329-11地块率先开拍。

该地块位于瑞虹新城十期瑧庭的西侧，被称为“瑞虹11期”，但瑞安并未参拍，五组竞买人分别为：1#中海，2#保利发展，3#招商+绿城，4#华润+越秀，5#金茂&新加坡庆隆。

现场竞价环节主要围绕在中海、招商绿城和金茂联合体之间展开，三家势在必得。经过184轮拉锯竞价，最终金茂&新加坡庆隆联合体在到达中止价之前成功拿下该地块，成交总价89.6435亿元，溢价率38.21%，楼板价约117474元/㎡。

出让文件显示，hk329-11地块用地面积19319㎡，为三类住宅用地，容积率3.95，规划高度100米。需配置1处公厕、综合为老服务分中心1000㎡(日间照料和助餐功能)。

值得一提的是，该地块性质原先规划为商办综合体用地，调整后拆分成为住宅、绿化用地，为虹口增加约7.6万方住宅面积。

之所以能拍出这么高溢价，与地块本身地段不无关系，近享地铁、购物中心与学校全套配置。

地块航拍（来源：搜狐焦点）

地块位于10号线邮电新村站2号出口，地块旁边就是新建的新宏星小学，附近还有华师大一附初中，紧邻高端小区瑞虹新城，以及太阳宫、月亮湾、星星堂等商业配套。

附近高端商场

目前瑞虹新城小区没有新房在售，最新的二手房因户型、楼层与面积的不同，成交单价在11-14万/㎡。

虹口内环内的供应是比较稀缺的，板块内上一次新房供应还是2022年10月招商虹玺项目，断供2年之后，虹口瑞虹板块拍出新地王。

而虹口内环内近期一次供应是直线距离地块约1.2km的碧云北外滩，12月12日开盘，均价13万/㎡。项目主打建面约180㎡-200㎡-235㎡大平层，社区圈层比较纯粹。

距离瑞虹地块地铁1站的海伦路站上盖，是正在开发的约28万方TOD综合体，其中住宅部分为北外滩虹口源·717，主推建面约143/173㎡，均价13.8万/㎡，目前续销中，后续还有房源加推。

相比之下，本次地块楼板价就已接近12万元/㎡，没有联动价及中小套型限制，要求装修标准不低于4000元/㎡，未来售价会不会突破16万/㎡值得想象。

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华润&越秀补仓新杨思

楼面价涨至74695元/㎡

另一幅备受关注的地块，即浦东新区Z000602单元20Ea-01地块共吸引六组竞买人参拍：1号中海，2号建发，3号保利发展，4号浦发，5号招商，6号华润&越秀。

因错失虹口地块，华润&越秀在竞价环节死咬不放，经过76轮报价，最终以50.9013亿元竞得该地块，成交楼面价刷新至74695元/㎡，溢价率33.38%。

该地块位于浦东杨思，距6/13号线东明路站约1公里。北侧紧邻新杨思·上园，即浦发2022年9月以总价45.37亿元竞得的浦东新区杨思社区Z000602单元20C-14地块，均价9.9万/㎡。

2024年七批次土拍时中华润&越秀&中能建即以40.37%的高溢价率竞得的浦东新区Z000602单元20B-12地块（案名已定：翡雲悦府），其成交楼面价约74426元/平㎡。华润&越秀再次补充新杨思，本次楼板价略有上涨。

根据出让要求，该地块限高80米，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的45%，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％，商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

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龙湖&建华奉贤再拿地

溢价率16.54%

下午，奉贤区奉贤新城10单元06-07地块完成出让，龙湖&建华以总价10.5666亿元竞得该地块，成交楼面价20473元/㎡，溢价率16.54%。

根据出让要求，该地块限高60米，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50％以上，商品住宅装修标准不低于2000元/㎡（集采价）。

该地块位于奉贤新城，距5号线奉贤新城站约300米。地块为住宅、商业综合用地，整体容积率2.2，其中商业服务业用地15%、三类住宅组团用地85%。

此番拿地是龙湖连续第5年加码上海：

2021年，龙湖通过联合拿地方式获取上海江桥商住办地块，及自贸区临港新片区纯宅地。

2022年，龙湖独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖松江御湖境。

2023年，龙湖拿下嘉定江桥商住办地块，打造龙湖虹桥青云阙。

2024年，龙湖+建华联合体竞得奉贤新城一地块，打造的龙湖奉贤观萃成为区域 “日光盘”。

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国贸+金地+星狮联合体

松江地块溢价率13.98%

松江区SJC10008单元05a-24号地块被国贸+金地+星狮联合体以总价8.1521亿元摘得，成交楼面价约26216元/㎡，溢价率13.98%。

根据出让要求，该地块容积率1.2，限高24米，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的15%，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50％以上，商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）。

该地块位于松江新城，距9号线松江新城站直线距离约5.8公里，北面即为万科云间传奇。从地块低容积率来看，未来大概率将建纯低密产品。